【城中村改造】律师细聊“城中村”村民,为什么很多人不愿意拆迁了?

但观各地,城中村拆迁造就了一大批富翁,更有如深圳白石洲旧改可以直接造就亿万富豪,正如王健林所说:先定一个亿的小目标。那么拆迁有可能是实现这个小目标的捷径。

律师细聊“城中村”村民,为什么很多人不愿意拆迁了?

落后的回民新村

但是现在很多城中村的村民都不愿意拆迁了,这是怎么回事呢?小编带您一起看看到底是为什么。

1.城中村房屋大部分存在加盖、私搭乱接的现象,遇到拆迁补偿低

“城中村”是存在于城市规划区域的集体土地上的房屋,所以归根到底还是属于“村”。大部分的城中村地理位置优越,是很多到城市务工的人的第一落脚点,房租低成为很多人的选择。为了增加出租收益,很多村民对房屋进行改扩建,未经审批的比比皆是。很多房屋实际上就成了城乡规划法上的“违建”。

城中村拆迁的时候,因其特殊的地理位置往往采用的是国有土地上房屋的征收流程。根据法律规定,拆迁的时候需要对房屋的合法性进行认定,只有合法的房屋才会得到补偿。很多未经审批的违建,在这个时候很难得到合法认定,对应的也没什么补偿。

即便是违建,对于村民来说一样可以用于出租,拥有长期稳定的收益。如果拆迁了,反而一分钱拿不到,这也难怪村民们不愿意拆迁了。

2.土地性质为集体,房屋历史久,离国有土地的房屋价格还有一定距离

“城中村”的土地性质是农村集体土地,很多房屋修建的时间比较早,建筑结构也以砖混、砖瓦等相对简单结构的居多。从土地性质和房屋结构上来说,城中村不占优势。

根据现行的法律规定,拆迁时对于房屋价格定价往往会考虑这几个因素:土地性质、房屋结构、用途、地理位置、房龄。举个例子,A村面积20万平方米,周边全部是新开的楼盘,均价在1万元左右。那么A村如果要拆迁的话,首先要扣除之前土地补偿费,然后根据房龄和建筑结构进行折旧,最终一个平方的补偿可能在7000左右。

房屋价值缩水,是很多村民不愿意看到的,所以拒绝拆迁的声音也越来越高。

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白石洲内繁华的商铺

3.商用面积很难被认定,房屋价值大幅度缩水

城中村内居住的外来人口特别多,所以在城中村的一二楼存在大量的商铺,超市、理发店、快递点、餐饮店等商用行为。

但是根据法律规定,房屋的用途以房产证或者土地证登记为准,城中村的房屋有产权的在修建的时候登记的往往也是住宅,更别提很多建筑根本没有产权证了。一些政策比较好的地方,对于取得营业执照且持续经营的会给一定的营业性补贴,更多的地方简单以房屋登记为确定房屋的用途。

可想而知,商铺具有持续盈利的作用,以住宅的价格拆了,谁愿意呢?

4.拆迁主体的改变,谈判空间缩水

2011年以前,城中村的开发往往由取得拆迁许可证的开发商进行,因此在价格谈判空间上有较大余地,很多着急拿地的开发商不得不低头,因此以前我们经常听说因为拆迁发家致富的。而现在却越来越少听到天价拆迁补偿了。

2011年之后,无论是国有土地上的房屋还是农村集体土地的房子,都必须由市县一级人民政府进行征收。拆迁带有强烈的行政强制色彩,对于价格的制定往往也有一定的单向性。

律师细聊“城中村”村民,为什么很多人不愿意拆迁了?

基于法律的变更,城中村房屋的价值也有一定的缩水。

基于上面五种原因,越来越多的城中村村民不愿意拆迁。但是,只要征收方按照法律规定的程序进行征收,发布土地征收公告或者征收决定,那么如果不愿意拆迁的,或者遇到违法征收的,必须第一时间寻求法律的帮助,依法提起行政复议或者行政诉讼,保护自己的合法权益.即便是无法避免拆迁,也要力求在征收中获得合理的补偿。

如果是城中村的村民,愿意拆迁吗?

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