房屋评估价为何这么低？听专业估价师怎么说！（上）
导读：在征收维权中，引发矛盾纠纷的根本原因就在于被征收人普遍认为征收补偿过低进而无法就补偿安置事宜与征收方达成协议。而确定补偿数额的主要依据，就是出自专业房地产评估机构的房屋评估报告。那么，就这份评估报告所涉及的评估专业领域问题而言，究竟隐藏着哪些不为人知的秘密呢？评估机构真的能够独立完成评估工作么？被征收人又该怎样做才可能切实提升补偿数额呢？结合专业估价师的耐心讲解，在明拆迁律师为你深入解析更多疑惑……
2017年12月3日，具有房地产估价机构一级资质的北京华信房地产评估有限公司总估价师史源英老师莅临在明所，为在明律师上了一堂深入、细致的评估常识普及课。综合课上史源英老师对相关专业问题的讲解，在明律师就一些被征收人普遍关心的维权领域实际问题做如下全新解析：
问题一：评估机构真的能够独立完成评估工作，不受征收方的影响么？
答案是肯定的！《国有土地上房屋征收评估办法》第3条规定，房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）2.0.1规定，房地产的市场价值评估应遵循独立、客观、公正原则和合法原则。据此，无论是从住建部的部门规章，还是评估行业的专业技术规范角度，独立实施评估工作不受他人干预都是房屋价值评估行业的基本职业规范要求和法律要求。
对此，史源英老师斩钉截铁的指出，在征收评估中，估价师、评估机构绝不会作出违背职业道德规范和法律规定，故意压低被征收人房屋的评估价值的情形。实践中出现的被征收人认为评估结果偏低，本身是一种客观事实，但这与评估机构“主动压价”完全不是一回事。
问题二：我应该主动选择评估机构么？还是干脆等着政府组织？
史源英老师表示，评估机构鼓励老百姓主动行使权利，参与到选择评估机构的程序中来。《办法》第4条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
根据《北京市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定办法》之规定，这个选定程序是这样的：
房屋征收部门在征收范围内和市住房城乡建设委网站公开发布评估机构选择通知→
符合条件的评估机构在通知规定的时限内提出书面申请，经审核后公布名单→
房屋征收部门组织被征收人在规定期限内协商选定→协商选定结果公示（方法同上）
而如果被征收人之间协商不成或在规定时间内不协商，则由房屋征收部门组织进行公开投票或者摇号方式选定。具体方法被征收人可以自行查阅上述《选定办法》，兹不赘述。
在明拆迁律师需要指出的是，广大被征收人一定要重视这个看似仅具有程序性意义的协商、选定过程。因为事实上，正是在这样一个过程中，征收范围内的被征收人之间有了相互走动、了解认识、沟通交流的机会，这对于维护被征收人的合法权益而言是十分有益的。无论是站在征收维权的角度，还是站在征收方希望和谐、顺利完成征收工作的立场上，多了解多走动多参与都是好事情，有助于被征收人尽早关注自身权益和征收法律，了解项目情况，将未来潜在的社会稳定风险降至最低。实际上，征收中的每一个程序性步骤都具有对征收方实施监督的法律意义，被征收人的参与行为本身就会对最终的公平、合理补偿安置产生积极、正面的影响，这是大家必须要提高认识和意识的。实践中，一些被征收人随意忽视自身权利，待权利“过期作废”后又心生愤懑，这是不理性、不明智的。
问题三：我的“自建房”为何评估得那么低？是不是评估机构从中作祟？
史源英老师指出，这么想，大家是冤枉评估机构了。道理有二：其一，在房屋评估中，评估机构的地位是受托方，委托人是房屋征收部门。评估机构依法只能在评估委托书载明的评估对象范围内开展评估工作，而不能自己想评估哪里评估哪里。这个逻辑就如同被征收人聘请律师，可以是“一般代理”，也可以是“特别授权”。如果你只给律师前面那个权限，那么律师也就只能帮你开个庭、接收个文书，却不能帮你决定是不是上诉，是不是放弃、变更诉讼请求；其二，房屋的调查、认定工作是政府的法定职责，尤其是对于未经登记的无证自建房屋的认定、处理，譬如其是不是违建，给不给补偿，按什么样的标准补偿，与有证部分的差距有多大，都是由政府通过行政决定和征收补偿方案确定的。评估机构的职责是根据政府提供的上述情况进行评估，而不具备对抗这些决定、方案的权力。
在明拆迁律师想强调的是，实践中一些被征收人在自己的宅院范围内随意搭建房屋，甚至最后弄得就剩下一个天井一样的空间没有盖房，而加盖出的部分都没有证。这种情况下所涉及的房屋补偿标准确定，是需要针对政府部门的调查、认定结果来采取救济的，而不是对着评估机构“使劲”，这是选错了维权着力点的表现。
那么，针对征收中的房屋价值评估，还有哪些关键问题需要进一步揭示呢？且看下回分解。