周口中院胜诉：评估报告违法，棚户区改造征收补偿决定被撤！

导读：近期，在明律师李顺华、谢瑞青代理的又一起诉棚户区改造项目征收补偿决定案件胜诉。因评估报告违法，政府作出的征收补偿决定被撤销。

委托人：黄先生，河南省周口市川汇区人

被告：河南省周口市川汇区人民政府

代理律师：李顺华、谢瑞青，北京在明律师事务所律师

基本案情：价格评估存在多处违法

2017年10月10日，周口市川汇区人民政府（以下简称区政府）因棚户区改造项目建设需要发布了征收决定，黄先生的房屋在征收范围内。在此之前，区政府房屋征收办公室（以下简称区征收办）于2017年7月31日作出《评估机构选择征求意见结果公告》，选定了评估机构。包括黄先生在内的被征收人对此毫不知情。直到2017年8月25日，区征收办才发布《协商选定评估机构的通知》，推荐五家评估机构供被征收人选择。此后评估机构以2017年8月25日为评估时点，对黄先生的房屋市场价值进行了评估。后黄先生与征收部门多次协商未果，2018年6月8日，区政府对黄先生作出了征收补偿决定。

在诉讼过程中，在明律师明确指出了评估报告存在的违法问题：

首先，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款的规定，评估机构应当首先由被征收人协商选定。即选择评估机构的主体是被征收人，选择的方式应当首先是协商选定。本案中，被告2017年10月10日发布生效的征收决定，至此才确定了征收范围和被征收人的资格，但是在2017年7月31日，区征收办就已经选定了评估机构，此时被征收人尚未确定。另外，区征收办在2017年7月31日已经选定评估机构的情况下，于2017年8月25日通知包括原告在内的被征收人，事实上根本没有履行协商的程序，明显违法。

其次，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不能低于征收决定公告之日被征收房屋周边类似房屋的市场价格。依据《国有土地上房屋征收评估办法》第十条第一款规定，房屋价值评估时点应当为征收决定公告之日。本案区政府发布征收公告的时间是2017年10月10日，而评估报告评估时点是2017年8月25日，明显违法。

在代理律师的据理力争下，周口市中级人民法院采纳了在明律师的意见，判决撤销了区政府作出的房屋征收补偿决定。

律师点评：评估报告应全面审查

对评估报告的审查，不能局限于形式上的审查。不仅要看评估报告的内容是否符合《国有土地上房屋征收评估办法》规定的应当包括的内容，也要看被征收人是否申请复核评估、是否申请专家委员会鉴定，或者提起相应申请后是否得到有效回复等等，更加要看评估报告的实质内容即评估机构的选择、评估人员及机构资质、评估时点、评估价值是否公平等等。对此，最高人民法院2004年公报案例“丰浩江等人诉广东省东莞市规划局房屋拆迁行政裁决纠纷案”已明确说明。

最后，在明拆迁律师提醒广大被征收人，房屋征收评估涉及您的切身权益，征收方应当严格依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（590号令）规定的程序选定房地产价格评估机构。评估机构也应当依照《征补条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》等法规、规章去独立、客观、公正地开展工作。如果您收到一份类似本案中这样存在多处违法的评估报告，建议您及时咨询专业征收维权律师，坚决维护自己的合法权益。