北京市房屋租赁案例：儿子偷偷拿老人的房子和别人签了合同，房子究竟该归谁？

导读：随着经济水平的不断发展，房子的价值也跟着水涨船高。本来作为基本生活需求的房子成为生活水平的重要保障，房子对普通大众来说成为家庭中最重要的财产。俗话说，“养儿防老”，但是在接下来的案例中当事人却偷偷把老人的房子给卖掉了。在明律师梁红丽代理的张某与王某房屋买卖合同纠纷一案中，律师坚守法律正义，帮助老太太通过一审、二审发回重审，再次二审终于赢得胜利。其中所涉的家庭房产纠纷，值得所有人反思……

【案情介绍：先租后卖，老人的房屋悬了】

2002年12月，王乙代理其父亲王甲与当时的北京市宣武区教育委员会（以下简称宣武教委）签订《购买房屋合同书》，其中约定宣武教委以成本价40000元将位于丰台区某处楼房1套出售给王甲。2005年3月，王乙代理其父亲（后经鉴定授权委托书签字系伪造）（甲方）与张丙就涉案房屋同时签订了《房屋租赁合同》及附件《房屋由租赁转换为买卖合同》。通过附属的转换合同，王乙事实上将房屋出售给了张丙。

《房屋租赁合同》是这么约定的：一、租赁期是20年，自2005年4月1日至2025年3月31日为止，年租金10000元，乙方应向甲方支付租金20万元；二、在房屋租赁期内，甲方必须主动向房管部门申请办理《房屋所有权证》，以便执行合同的附件条款。若在租赁期内未能办理房屋所有权证，租赁期满后乙方享有永久性无偿使用及处理此房屋的权利。

《房屋由租赁转换为买卖的合同》是这么约定的：一、甲方所有的上述房屋的房管单位一旦办理房屋所有权证时甲方立即办理，并在办理完成后即刻将房屋转卖给乙方，不得转卖他人，并与乙方共同办理房屋产权过户手续；二、房屋售价为25万元人民币，其中20万元以乙方原付给甲方的20万元租赁费抵冲，其余5万元在办理完过户手续后，由乙方一次性付给甲方；三、过户手续费及其他办理过户手续中产生的费用由甲方承担。

合同签订后，张丙按约定支付了20万元购房款。同年4月，甲方将涉案房屋交付给乙方居住至今。同年10月，王甲去世。2006年，涉案房屋经房屋权属部门核发房屋所有权证，所有权人为王甲。2014年5月，王乙及其母亲李丁向公证处申请，对王甲的遗产办理了继承权公证并于同年6月将涉案房屋所有权人变更为李丁。

眼看着约定好要由王乙出售给自己的房屋成了李丁的，自己购得房屋的目的变得无望实现，张丙一气之下向北京市丰台区人民法院提起民事诉讼，要求法院判决李丁配合办理房屋过户，履行《买卖合同》义务。李丁无奈，遂委托北京在明律师事务所的梁红丽律师帮助其维权，希望能保住自己的房屋。

【律师办案：发回重审保住房屋】

在案件审理过程中，王乙称签约时向张丙出示的授权委托书签有的王甲字样为找人代签。根据王乙向法院提出的申请，法院依法做了鉴定，经鉴定该签名确实不是王甲所书写。

在2016年丰台区法院的一审中，张丙提出了三个诉讼请求：一、请求二被告履行2005年的房屋买卖合同；二、判决二被告将涉案房屋过户到原告名下；三、诉讼费用由二被告承担。丰台法院不仅支持了原告的所有请求，还要求原告在被告办理完成手续后三日内将剩余房款支付给被告。

丰台法院宣判之后，梁红丽律师指导委托人向北京市二中院提起了上诉。北京市二中院于2017年3月30日作出裁定：一、撤销丰台法院的一审判决；二、发回丰台法院重审。二中院给出的理由是，一审法院未查清李丁对诉争房屋出售事宜是否知情。由此，本案中我方当事人取得第一阶段的胜利。

二审发回重审后，丰台区人民法院对该案进行了重新梳理，并归纳了三个双方当事人的争议焦点。一、合同效力问题；二、王乙对李丁拥有的房产份额部分的出售是否构成无权处分，是否对合同效力产生影响？三、张丙出示的证据能否证明李丁对出售房屋一事明知且同意出售？

针对第一个问题，争论点主要是王乙是否构成了表见代理。根据《民法总则》第172条、《合同法》第49条归纳表见代理的构成要件有四：一、没有代理权，本案中王乙伪造父亲签名，既没有父亲授权也没有母亲授权，符合这一条；二、有权利外观，本案中王乙出示了其代理王甲与宣武区签订的购房合同原件，王乙、王甲、李丁一家的《常住户口登记卡》，王乙、王甲的身份证及处理房产事宜的《委托书》足以使其产生权利外观；三、相对人善意且无过失。所谓善意是指张丙不知其无代理权，无过失是指张丙尽到了交易上的注意义务。根据本案的具体情况判断，张丙符合这一点；四、权利外观的形成可归责于被代理人。在这一点上在明律师梁红丽认为存在争议。王乙的父亲王甲当时处于84岁高龄，难以起到相关注意义务不具有可归责性。综上所述，我们认为王乙是否构成表见代理具有一定的探讨空间。丰台法院认为，该行为达到了表见代理的认定标准，认为王乙构成了表见代理。

针对第二个问题，该房屋为王甲与李丁婚姻关系存续期间取得，属于夫妻共同财产。王乙未出具李丁的授权委托书即以王甲的名义对外出售，其对李丁房屋份额的处分属于无权处分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故此案中，法院认定虽然王乙的行为属于无权处分，但不影响该买卖合同的效力，认定该买卖合同有效。

在最后一个争议焦点的交锋中，原告张丙提供了其妹妹及司机的证人证言，但双方分歧较大，难以判断李丁是否知悉该房屋买卖事实。另外，果真如张丙所说李丁在2007年已经知道房屋买卖事实，在其2008年向宣武教委补缴房款时应该与张丙进行沟通，而不是在具备办理过户条件且同意的情况下一直不办理过户。法院综合认为张丙提供的证人证言虽然具有一定的可信度，但不具有高度盖然性，达不到认定标准。结论是，李丁对房屋买卖并不知情。

根据这三个观点的交锋，基本上可以确定判决的结果了。丰台法院于是作出了重审判决：处分共有财产，应当经全体共有人同意。张丙提供的证据难以表明李丁知悉该房屋买卖合同，故王乙以王甲的名义出售涉案房屋侵害了共有权人李丁的利益，属于无权处分。现李丁表示不同意出售该房屋，法院无法支持张丙要求继续履行合同进行过户的请求。由此，我方当事人取得第二阶段的胜利。

张丙不服判决，于2018年6月4日提起上诉，但是并没有提出新的证据。北京市第二中级人民法院于同年7月审理此案，驳回了上诉，维持原判。

本案取得胜利的最重要一点是被告李丁对买卖房屋一事并不知情，对方也无法对此进行证明。王乙无权处分了共有财产在没有进行过户的情况下，该合同虽然具有效力但是不具有物权效力。但是在是否构成表见代理上，我们认为还值得商榷。