【房屋性质判断】住宅还是商用，具体如何判断？

“律师您好，我是湖北人，前段时间我的房屋被纳入征收范围了，结果评估公司评估的时候认为我的房屋属于居住用房，但是我的房屋这么多年一直在做经营工作啊，还有各类纳税证明啊，怎么就成居住用房了……”实践中这样的情况非常多，征收双方就房屋的性质问题无法达成一致，以致于双方的协商谈判无法继续，今天小编就针对被征收房屋的性质问题为大家提供解析。

首先，双方出现这样的矛盾主要的问题是经营性用房和居住用房的补偿范围和标准不同，其主要区别在于停产停业损失。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条的规定可知：“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。” 停产停业损失的补偿范围限于直接经济损失，具体包括被征收方的直接利润损失和因搬迁产生的费用，对间接损失和其他费用则不予赔偿。

因此，由于征收双方的立场不同，因此对房屋性质的认定选择也不同，那么在这种情况下，应当如何判断房屋的使用性质呢？小编认为可以从以下的三个方面着手：

第一，根据物权登记或者租赁凭证记载判定房屋的使用性质。

房屋性质用途属于登记簿中需要记载的房屋基本信息之一，其具有法律效力，可以约束权利人对房屋的实际使用。同时，对于公租房而言，出租方需要以内部记载的方式对公租房的基本信息进行记录保存，并由出租方向承租方出具相应的租赁凭证，该类凭证和记录的基本信息同样具备法律效力，对权利人具有约束力。

第二，如果登记或者记载的信息和实际使用的情况不一致的，被征收方应当提供相关的证据证明有关机关批准其房屋用途改变。

根据《物权法》第七十七条的规定可知：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”由此可见，如果权利人改变了房屋的实际用途，应当按照相关的法律法规办理手续，因此在征地拆迁项目中，如果征收方就此发生纠纷，被征收方可以举证证明自己改变房屋用途的行为已经取得有权机关批准并变更登记、记载。

第三，如果被征收房屋的性质由居住改为了经营，则需要考虑后期是否还有再次变更用途的情形。

如果在征收项目开始前，被征收房屋已经恢复至居住用途，则应当按照居住用房开始进行补偿；如果只是在征收开始前后暂停营业的，则在征收补偿过程中按照经营用房进行补偿。

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