集体土地上厂房遇腾退，补偿都给了出租人咋办？

【基本案情：集体土地遭腾退，补偿承租人拿不着?】

刘某于1998 年与b市c区某镇某村村民委员会、村经济合作社签订《承包合同》，承租场院与厂房，办理了集体土地使用证。

2010年6月1日，王某与刘某之子刘一签订《房屋(含厂房、场地)租赁合同》，该租赁合同所承租土地位于集体土地使用证的用地范围之内。

合同签订后，王某等人在此注册成立了甲公司，为开展经营投入大量资金进行装修改建，并新建房屋若干。

租赁期间，承租上述土地被列入腾退范围，后刘某就涉案土地及房屋签订了腾退补偿协议。根据合同约定，停产停业损失费和搬家运输费归乙方所有。

另外，甲公司对承租房屋改造、装修及新建房屋的部分费用也应当归甲公司所有，但刘某拒绝支付相关补偿费用。而后，甲公司以刘某和刘一为被告，依法向法院提起诉讼。

【案情分析：租赁集体土地建厂房遇搬迁腾退时补偿的归属问题】

本案有三个焦点，一是合同的效力，二是合同的主体，三是赔偿的内容。

一、合同的效力。根据《民法典》合同编的规定，以合法形式掩盖非法目的，违反法律、行政法规的强制性规定所签订的合同无效。

出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。《房屋(含厂房、场地)租赁合同》约定出租的厂房未取得建设工程规划许可证，彩钢棚系未经批准建设的临时建筑。《房屋(含厂房、场地)租赁合同》违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。

二、合同的主体。关于《房屋(含厂房、场地)租赁合同》合同主体的问题，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。

本案中，《房屋(含厂房、场地)租赁合同》刘一虽以自己的名义与合同相对方签订合同，但合同相对方在订立合同时知道刘一与刘某之间的代理关系，该合同直接约束刘某与合同相对方。关于甲公司一方，王某已表示与刘一签订《房屋(含厂房、场地)租赁合同》为成立甲公司所为，当事人提交的出租方为刘某，承租方为甲公司的《房屋(含厂房、场地)租赁合同》也能证明刘一在签订合同时明知合同相对方为甲公司。故本合同主体为刘某与甲公司。

三、赔偿的内容。本案中，根据《民法典》的规定，合同无效后因无效合同取得的财产，应当返还对方，不能返还的，应根据双方各自的过错责任，承担其相应的赔偿责任。

房屋被拆迁，导致了承租人无法继续使用租赁房屋，应按“谁有损失补偿给谁”的公平补偿原则处理。

双方在租赁合同场地内各自所有的建筑物及附属物，在《非住宅房屋腾退解约协议》、腾退结算清单、《房地产估价报告》中，给予本案土地及地上物腾退的补偿款，系对本案租赁合同场地及地上物权利人的补偿。

本次腾退的各项补偿款，应依据双方在租赁合同场地上享有的建筑物、附属物的权利及经营的事实，确认租赁合同当事人在本次自主腾退拆迁补偿中的权利，包括返还房屋占有使用费，装修、设备及附属物补偿费，房屋补偿费，搬家补助费，一次性停产停业综合补助费等费用。

综上，本案是因腾退房屋引发的承租人与所有权人之间纠纷。在本案中，房屋被拆迁导致承租人在房屋上的添附、屋内物品或其正当行使的经营权受到损害。

拆迁方将补偿利益直接给房屋的所有权人，此时，承租人可以通过诉讼的方式让房屋所有权人返还，维护自己的合法权益。

在明律师最后要提示广大土地、房屋承租人的是，在面临征收、腾退时一定要做到未雨绸缪，即在签订相应租赁合同时明确涉案土地及已有建筑的合法性，不要贪图便宜去租赁未办理规划许可手续、未进行产权登记的房屋。同时，要在合同中明确遇征收、腾退时补偿费用的归属问题，尤其是涉及租赁厂房用于生产经营的，更可事先对可能产生的添附、改扩建、装饰装修和停产停业损失等事项进行明确的约定，确保相应的补偿利益能够各归其主，不致发生争端。