已签征收补偿协议，后知无征地批文，协议有效还是无效？

• 导读：一般来说，建设项目申请土地应首先依法使用国有土地申请，但不能直接占用集体土地进行建设。如果确实需要占用集体土地，政府部门应首先按照法定程序将集体土地转为国有土地。由于收集集体土地作为国有土地的审批程序非常繁琐，通常需要很长时间才能获得批准。因此在许多地方可以方便地生成协议重定位模式。也就是说，如果征地程序没有完成没有获得征地批准，搬迁实施单位和房屋所有者或房屋所有人在自愿协商的基础上直接签订补偿安置。在此过程中协议不是强制性的。被征收人签订补偿安置协议后，他知道征收项目未获得征地批准，是否可以因违反《土地管理法》而声称协议无效？

【引入案例：无征地批文的补偿协议自然无效吗？】

接下来讲一则案例，杨女士她父母名下的家庭住宅于2018年搬迁，根据三兄弟姐妹之前签署的协议来分离补偿，拆迁补偿协议与搬迁部门签订。杨女士认为，她哥哥签署的协议很低。后来，她了解到搬迁项目是由于尚未获得征地批准文件，因此他们将以签署搬迁协议的形式尽快迁出。因此，杨女士来咨询律师搬迁部门是否未获得征地批准，搬迁的合法性是不是无效的。经确定，其兄弟签署的拆迁补偿协议无效。

在协议转让方式中，搬迁实施单位往往是行政机关本身或行政机关委托的行政机关。因此，移民安置实施单位与被拆迁人签订的拆迁补偿协议的性质属于行政协议。

这样，在确定协议的有效性时，有必要应用《行政诉讼法》和相关的司法解释，以及适用的《合同法》和相关的司法解释

• 关于合同无效问题，主要依据《合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”根据这条规定，如果当事人与动迁实施单位签订的补偿协议存在以上五种情形之一，则合同无效；反之，如果不存在以上五种情形，则不能认定为无效合同。

根据协议重新安置模式签订的补偿协议无效。他们认为被拆迁房屋所在的土地是农村集体土地，应按照《土地管理法》第45,46,47,48条和第25条的《土地管理法实施条例》关于确定协议有效性的规定。征收方直接组织实施征地拆迁行为，未取得征地批准文件，征地公告、无组织听证会和征地补偿安置计划公告，《合同法》中的第52条规定“违反法律，行政法规的强制性规定”在合同中无效。

但是，协议重定位模式和征收模式之间的最大区别在于协议重定位模式不是强制性的。虽然协议搬迁的目的与征收行为有关，但两者属于不同的法律关系，因此法律也赋予当事人不同的救济权利和维权渠道。

假设协议各方声称赔偿协议无效，且征收未被确认为非法。在正常情况下，法院不会使协议无效，也不会主动审查征收的合法性。根据律师处理的大量类似案件，法院通常认为如果赔偿协议是在当事人达成共识的基础上达成的，并且已就移民补偿方式明确达成一致则赔偿金额，以及双方的权利和义务，即使已经履行也通常被视为双方的真正含义，对双方具有法律约束力。简而言之，根据协议转让方式签订的补偿协议一般不会直接失效因为它尚未获得征地批准，为了弄清补偿协议无效，律师有必要收集证据，进行全面审查并稳步推进以赢得案件。

【最高法裁判：不能以“未批先征”为由否定补偿协议效力】

（2018）最高法行申10868号行政裁定指出，结合有关土地管理法律、法规的规定精神，依法取得征地批准是政府组织实施征地活动的法定前提条件。

但是，基于合同双方自愿性原则和诚实信用原则，对合同的效力不宜轻易否定。通常，导致协议无效的事由系存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益”“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”“以合法形式掩盖非法目的”“损害社会公共利益”“违反法律、行政法规的强制性规定”等情形。

从维护法律关系的稳定性和维护大多数被征地农民的合法安置补偿权的角度来看，所有已签署的安置补偿协议的效力从根本上以“未经批准的第一步”为由予以否定。这是不合理在法律上难以站稳脚跟。

律师最后必须提醒被征收人的大多数人，应该仔细签署协议拆迁模式下的补偿协议！除了律师一再强调的，你必须仔细检查安置方法，赔偿金额，违约责任等重要事项，并不要忘记审查签署协议的依据，虽然协议内容大致相同，但不同的行政目的将基于不同的补偿标准，这将从根本上影响补偿和安置的数量。如果您急于签署赔偿协议，您将在撤退后或之后知道关键信息，然后想要推翻之前签署的补偿协议，这将增加投诉而且会更加困难。