【城中村】城中村合资建了300平的房子，遇到拆迁该怎么补偿？

合作建房又称合资建房，是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金，合作进行房地产开发的形式。合作建房在城乡结合部或者城中村普遍存在，在遇到征收拆迁时，集体土地上的合作建房该如何补偿？

一、合资建房遇到征收

城中村的农民基本已经没有了耕地，仅剩下宅基地及其上房屋。村民出地，其他人出资，二者合作，建起了城中村的集中出租房，再进行利益分配。这些房子对城中村农民来说意义重大。他们没有可以耕种的土地，自身也没有足够的能力去再就业，合资房屋出租就成了他们生活的保障。

随着城市化进程的加速，政府为了公共利益的需要，或者出于改造城市面貌的需要，会对城中村进行改造，这样就势必会对集体土地进行征收，并给予农民集体相应的补偿的行为。现阶段补偿依据主要是《土地管理法》与《物权法》。其中《物权法》第四十二条规定，在为了公共利益的前提下，可以依照法律规定的程序和权限征收集体所有的土地和单位、个人的房屋；征收集体所有土地的，应该依照法律足额支付农民土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，并且要保障和维护被征地农民的合法权益。这是把集体土地上的房屋作为地上附着物进行补偿的法律依据。

二、如何补偿

在仅有《土地管理法》法律依据，没有同《国有土地上房屋征收补偿条例》类似的规范性条例指导前提下，结合全国各地城中村征收惯例，补偿方式主要有如下两种：

（一）加法补偿方式。依照被征收土地上房屋的重置价加上宅基地区位补偿价来确定，其中宅基地区位补偿价按不同地区经济水平（参照划拨地价）来确定；

（二）减法补偿方式。参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》，运用新建商品房（二手商品房）房地产均价减去同区位房地产楼面地价来补偿；

三、合作建房征收补偿如何分配

前文已经明确集体土地征收是以土地征收为主体，被征收人是村集体与宅基地使用人，无论采用何种补偿方式、计算方式，集体土地征收补偿的分配，最终仍然要依据合作建房双方的合作协议或者协商结果来确定分配比例。

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