【公房腾退】直管公房腾退了解吗？（三）

本文主要是对直管公房腾退中被腾退人的范围、定向安置房以及在承租人去世没有变更承租人的情况下被腾退人的确定等问题做一个简单的介绍，帮助广大朋友了解该《通知》的内容以及精神。

六、被腾退人（被安置人）的范围

根据《通知》，“被腾退人”为“承租人”，也就是与政府或者政府授权的单位签订租赁合同的相对人。通常来说，租赁合同中只有一个承租人，但是否只有该承租人才是被腾退人（被安置人），值得商榷。小编认为《通知》虽未对被腾退人有一个明确的范围规定，但可以肯定的是被腾退人不仅是承租人，其配偶和未成年子女应自然被视为被腾退人。问题来了，同住的父母是否属于被安置人呢？按照《通知》中“承租户”的概念，可知一个承租户只能购买一套共有产权房或承租一套公租房。再根据《中华人民共和国户口登记条例》的规定，同主管人共同居住一处的立为一户。如果根据这一规定解释，承租人的父母如果与承租人共同居住在直管公房内且在同一户口本上应当被认定为被腾退人。

但是确定被腾退人的意义对于安置补偿是否有意义？有人认为被腾退人的多少会影响到货币补偿的多少以及房屋安置情况，但根据《通知》来看并非如此。根据《通知》直管公房腾退涉及两个方面的补偿：（1）货币补偿，原则上按照退租房屋市场价值总额扣除房屋重置成新价款后进行计算，且对于自愿将户口迁出中心城区的，给予适当奖励；（2）房屋保障补偿，自愿腾退的直管公房承租人领取货币补偿款后，可申请区政府提供的公有产权房源（购买）和公租房房源（承租），且一承租户只能安置一套房屋。据此，被腾退人的多少与腾退安置结果并没有什么关系。但被腾退人的多少是否会影响被安置房屋面积的大小指标，暂时没有明文规定。

七、定向安置房

《通知》中规定承租人交回直管公房使用权以后，区政府可提供定向安置房供有需求的家庭购买或承租。定向安置房包括可以购买的共有产权房和可以承租的公租房。

购买或承租定向安置房有严格的限制，《通知》首先要求直管公房承租人及配偶和未成年子女应在本市无其他住房（不考虑是否曾经有购房记录），其次原则上一个承租户只能购买一套共有产权住房或承租一套公租房。

八、承租人死亡且未变更承租人的情况下被腾退人确定 

《合同法》第二百三十四条规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。建设部《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定，住宅用房承租人在租赁期间内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。《北京市公有住宅租赁合同》中规定，租赁期限内，承租方外迁或死亡，承租方同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。

根据上述规定，直管公房的承租人死亡，公房承租权不能作为遗产继承，但其共同居住的家庭成员经过申请可以办理更名手续继续承租。如果承租人死亡后办理了更名手续，那么新承租人将作为被腾退人进行补偿。但如果承租人死亡后尚未办理更名手续，这时应该如何确定被腾退人，如何进行补偿呢？

小编认为虽然公房租赁权不能作为遗产继承，但直管公房腾退的补偿金是可以作为遗产继承的。因此，在这种情况下，若承租人的继承人提出退租申请，实施主体应当按照规定计算好腾退补偿金然后支付给承租人的继承人。此外，定向安置房的申请并非以承租人为单位，而是以户为单位，因此，若承租人的继承人与承租人尚处于一个户口之内，且共同居住在被腾退的直管公房中，同时又满足申请条件的，应当予以配租配售。

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