提升房屋征收补偿致胜法宝:两个“必抓要点”,两个“不能做”!

导读:在征收拆迁维权领域,是否具备捕捉维权战机的能力对于被征收人而言十分重要。当征收方的一些做法出现时,等于卖给了被征收人一个大破绽,若捕捉好了机会,提升补偿不在话下。而从另一个角度讲,“不能做”的事情,被征收人则要坚决加以杜绝,否则再会抓机会也没用,只能是“自己刨坑自己埋”。本文,在明拆迁律师提出两个征收维权的“必抓要点”,再奉上两个“不能做”的须杜绝情形,相信会对大家有所帮助和启发。

“必抓要点”之一:征收方未批先建或没有公告

“无公告,不征收”是征收领域的不变真理,而征收方要想做到有公告,前提条件是有得可公告。公告什么呢?无非是房屋征收决定或者征收土地的批准文件。在城市房屋拆迁中,若无房屋征收决定公告,则涉案项目尚缺乏合法启动的条件,被征收人有权拒绝任何协商、谈判、签协议而选择静观其变。

而对于农村集体土地征收而言,征地批文及征收土地公告的意义更大。《征收土地公告办法》第14条明文规定,未依法进行征收土地公告的,被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人有权依法要求公告,有权拒绝办理征地补偿登记手续。而对于直接关系到被征地农民补偿安置的征地补偿、安置方案公告,若征收方未履行公告职责则被征收人同样有权对征地说不。

可见,当征收方因“未批先建”或“未公告”而犯规时,被征收人应当及时抓住这一维权机会,一方面坚决拒绝配合下一步的征地行动,维护自身的合法产权;另一方面及时向当地区、县级人民政府或者自然资源部门提出征收违法查处申请,要求征收有关部门履行其查处职责,必要时通过行政诉讼途径进一步实施救济。在此类决定性问题上的强力监督,将有望为被征收人获取公平、合理的补偿提供强大助力。

必抓要点之二:征收方违法逼迁或暴力拆迁

最常遇到的“五断”、砸门窗、人身威胁及株连式逼迁行径,无疑均属于严重的犯规动作。被征收人切记不要被其锋芒所吓倒,而要冷静理性地积极把握维权机会寻求突破:

其一,及时取证,及时报警。善于利用安装监控探头、安排人手拍摄等多种方式将破坏行为清晰记录下来,第一时间拨打110报警要求警方履行保护公民人身财产安全的法定职责。一旦公安机关不作为,及时提起行政诉讼开启进一步救济。

其二,及时修补较小的损害,持续坚守房屋。要避免“破窗效应”的出现,将不大的损害及时修补好,确保房屋能够继续居住使用。这样的坚韧作风实属“以守为攻”,会大大削弱逼迁者的锐气。

其三,适时自卫,保障人身安全底线。必要时可组织人手将违法逼迁的人员、车辆等控制住并及时报警,一旦这些不明身份社会人员落入警方之手,案件将朝着有利于被征收人的方向发展。但一切自卫行为都要以保障自身安全和避免“防卫过当”为前提。

而对于更为严重的违法暴力拆迁,被征收人要做的就是“自我保护+取证+报警+起诉拆迁违法”这4大步骤,通过诉拆迁违法搭建协商谈判平台或获取行政赔偿。这一经典的维权“套餐”大家都比较熟悉了,兹不赘述。

“不能做”之一:不守房,唱空城计

这是最严重的“把球往自己家门里踢”的情形,必须坚决杜绝。请广大被征收人牢记:决不可将自己财产的安危寄希望于征收方依法行政的自觉性上,否则将会陷入万劫不复的深渊之中。切记,守房,是征收维权的第一要务。不守房,唱空城计,则无所谓维权,直接签协议搬家比较现实。实践中,一些被征收人是一面协商谈判,一面外出务工,房屋处于间断有人居住状态,这是极为危险的。一旦遭遇有预谋的误拆、偷拆,被征收人的取证将会面临极大的困难,确认拆迁行为实施主体都会成问题。

“不能做”之二:对征询意见和模拟拆迁协议随意表态同意

在诸如旧城改造、棚户区改造、城中村改造等项目中,“征询意见”的目的在于了解被征收人是同意改造,还是觉得住着“尚可”;“模拟拆迁协议”的目的则在于了解被征收人是同意征收补偿方案确立的补偿标准,还是认为补偿显著偏低不能接受。对于这两个直接关乎被征收人权益的重大步骤,被征收人切不可任性随意处置,而要将自己的真实意思进行准确表示。在这两个环节中出于征收方的反复做工作、少量的奖励金等激励政策而“因小失大”随意表态同意,将会为日后的维权制造较大的障碍,更会为征收方强行推动项目创造条件。

在明拆迁律师最后想提示大家的是,规避“不能做”,把握“必抓要点”,则征收拆迁维权被征收人有望立于不败之地。也只有在做好上述这些点的前提下,公平的协商沟通平台才有望搭建,被征收人才可能获取公平、合理的征收补偿。征收维权是一个动态的过程,许多变化是会随时发生,需要随时处置的,这就给被征收人维权的灵活性提出了更高的要求。及时委托专业征收维权律师代理,找个合格的指挥官,可能是实现上述要点的最佳途径。

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