导读：2020年《政府工作报告》中明确提出了支持“两新一重”建设，新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯等多样社区服务。据此，自2019年开始崭露头角的城镇老旧小区改造确定将成为当前及今后若干年新型城镇化建设领域的工作重点，其将发挥“促消费 惠民生 调结构 增后劲”的拉动效应。那么，城镇老旧小区改造究竟怎样推进、落实？我居住的社区能够被列入改造范围吗？总有住户不同意怎么办？近日，北京市住房和城乡建设委员会等5部门联合印发《北京市老旧小区综合整治工作手册》，小编带大家从中寻找上述问题的答案。

【要点一：老旧小区改造“自下而上”开展】

在持续多年的以城镇棚户区改造项目为代表的保障性安居工程建设中，“自上而下”启动征收拆迁是大家所熟悉的工作模式，老百姓对“改”与“不改”的发言权并没有得到充分体现。

而城镇老旧小区改造则完全颠覆了这一模式，按照“自下而上”的原则开展，采取基层组织、居民申请、社会参与、政府支持的方式，由街道办事处、乡镇政府上报，区政府审核，经市老旧小区综合整治联席会议审议通过后列入改造计划。

也就是说，小区居民在改造过程中居于主导地位，居民意愿越强烈，改造将越可能优先实施。

变被动为主动，每个人都是社区的主人，这无疑将会对多年来在社区形成的“反映问题一大堆，解决问题没人管”的情形产生颠覆性改变。

【要点二：老旧小区改造究竟改什么？】

《手册》中指出，老旧小区改造的主要内容为“六治七补三规范”：

六治——治危房、治违法建设、治开墙打洞、治群租、治地下空间违规使用、治乱搭架空线；

七补——补抗震节能、补市政基础设施、补居民上下楼设施、补停车设施、补社区综合服务设施、补小区治理体系、补小区信息化应用能力；

三规范——规范小区自治管理、规范物业管理、规范地下空间利用。

由上述内容中我们不难发现，老旧小区改造同样需要“分步走”——先治理再改造，通过治理为改造创造必要空间。

《手册》中指出，节能改造、抗震加固等改造类内容实施前，街道办事处（乡镇政府）应当先进行拆除违法建设、治理开墙打洞、治理地下空间违规使用等治理类内容。治理类内容基本完成后，再启动实施改造类内容施工。

据此，老旧小区改造在落实中注定不会是一帆风顺的，其将必然牵涉上述拆违建、清退地下空间租户等具有一定强制性的行政行为。

一旦在相关问题的解决上居民的意见不统一，少部分居民拒绝配合，改造工作势必会遇到阻力和麻烦。

窥一斑而见全豹，城镇老旧小区改造虽然主要靠“居民自治”商量着办，但其中仍有许多潜在的法律问题需要专业的法律咨询、顾问服务来协助妥善化解。光靠商量、沟通，未必能解决全部问题。

【要点三：居民意愿成决定性因素，不同意改不了】

居民意愿在老旧小区改造中究竟有多重要？《手册》中的这两处内容颇具代表性：

其一，街道办事处（乡镇政府）组织业主对改造整治方案和物业管理初步方案征求居民意见，绝大多数居民同意治危房、治理违法建设、治理开墙打洞等治理类内容，大多数居民同意改造类内容、愿意配合实施改造，且同意付费享受物业服务的，纳入老旧小区综合整治储备库。

更关键的在下一项：各区政府根据居民意愿情况对拟改造整治项目进行排序，居民意愿强烈的可优先实施。

上述内容中反映了两大关键点。一是城镇老旧小区改造势必要引入正规的物业管理服务，居民必须同意付费享受物业服务。以往那种有事儿全找居委会、打12345，却连楼道灯等公共用电费用都不肯交的时代将要一去不复返了。

显然，大家要从现在起转变社区治理的观念，习惯于付费购买物业服务，不自费，就没有老旧小区改造的推进空间。

二是居民对于治理、改造内容要有相对统一的意见。意见总是不统一，或者干脆大面积的不表态、找不着人，改造申请难以入库，具体实施就更是遥遥无期。

其二，老楼加装电梯需无人持反对意见。《手册》中指出，既有多层住宅加装电梯的意向及初步方案应当充分听取拟加装电梯范围内全体业主的意见，并经专有部分占该单元住宅总建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，且其他业主不持反对意见。

也就是说，除去同一单元、楼门业主“双过三分之二”同意的高门槛外，还不能有人表态反对。对于不置可否或者找不着人的，不会影响加装电梯的实施。

换言之，老楼加装电梯改造中的“一票否决制”仍在，对于因通风、采光、噪声、个人健康、分摊费用等各种理由明确反对加装的，仍需要所在楼门业主和居委会、业主委员会的大力做工作。

和享受物业服务的原理一样，加装电梯费用的筹集方案、加装电梯投入使用后的运行维护费用的分担方案都需要具体写入到加装电梯协议中去，由相关业主签字同意。费用谈不拢或者干脆不愿意付费，改造仍然会面临挑战。

小编最后想提示大家的是，城镇老旧小区改造是无疑是政府惠民的大好事，也为众多常年居住在老旧小区中的业主翘首期盼。但在实际推进的过程中，仍会面临各种各样的矛盾和纠纷，就法律层面而言更是横跨民事和行政管理两大领域，问题的调处难度将是前所未有的。住户们一方面要团结一心，甘于参与和奉献，以身作则推动改造的落实，积极参与相关争议的调解和处置；另一方面也要严格依法办事，明晰法律赋予各方的权利和义务，提合理诉求摒弃不合理诉求，必要时及时咨询专业律师，为改造治理的向前迈进贡献力量。

你同意所居住的社区启动老旧小区改造吗？你是否愿意为物业服务和改造项目付费？你是否愿意支持、参与业主委员会、物业管理委员会等居民自治组织的工作？欢迎大家就相关问题留言评论，与在明律师分享你的意见。

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