· 房屋价值评估时您需要注意的事！

随着城市规划的不断实施，城市改造建设进程的加快，国有土地上房屋的征收工作已成为城市建设过程中的一个重要环节。国有土地上房屋征收与补偿工作由市、县级人民政府负责，政府作为征收与补偿工作的主体，房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则，做到公平、公正、公开。在房屋征收的过程中，征收部门对被征收人的房屋价值进行评估是很常见的事情。今天我们将结合律师的胜诉判决，跟您聊聊房屋价值评估时您需要注意的事。

案情简介：

原告锁某的房屋位于某县某号，该房屋在被告棚户区改造项目房屋征收范围内。原告在未见过该项目征收决定的情况下收到了《征收补偿决定书》。被告在未履行房屋征收相关法律规定程序的情况下直接向原告下发《征收补偿决定书》，并且未按照相关法律规定的标准进行补偿，原告认为该《征收补偿决定书》实体和程序违法。

法院认为：

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款规定”对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋评估征收办法评估确定”，被告同心县人民政府作出《征收补偿决定书》依据的货币补偿标准是政府指导价，不符合上述规定。

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十条第一款规定”被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。”本案中，评估公司出具的被征收房屋价值等的评估报告的评估时点为2016年12月26日，而征收决定公告时间为2016年4月25日，评估公司出具的评估报告不符合上述规定而被告仍然使用该评估报告。

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条第一款规定“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定…。”被告在《征收补偿决定书》中第一项（三）款明确记载评估公司由征收实施单位选定，不符合上述规定。综上，被告作出的《房屋征收补偿决定书》，违反法定程序，应予撤销。

律师观点：

在房屋征收的过程中，评估机构的选择有着严格的法定程序。国务院及住建部的文件均要求在征收评估中，评估机构应由被征收人在规定时间内协商选定，在规定时间内协商不成，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定、或者采取摇号、抽签等随机方式确定，但是不得由征收部门选择评估机构。

评估结束后，评估机构要向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。房屋征收部门将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期满后，房屋征收部门要向被征收人有效送达分户评估报告。对被征收人提出疑问和异议要及时有效处理，对提出书面复核评估申请的，须在收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。

最后，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定，不得直接按照政府指导价格确定。