【拆迁谈判】拆迁实践中，有的人拥有较好的谈判能力，懂谈判于是补偿高于别人

实践中，常常出现这样一种现象，同样地段的房子，同样平米的房子，有的人拿到的补偿多，有的人拿到的补偿少，原因就在于有些人在征地拆迁过程中有较好的谈判能力，所以争取到了较高的补偿。今天，律师与大家聊聊征地拆迁过程中如何获取更高额补偿。

我们知道，在拆迁过程中，被征收人与征收方由于信息不对等、地位不平等，被征收人往往会成为较为弱势一方，又因为其不了解迁补偿的相关规定，同时心理压力过大，导致其无法在谈判协商的过程中占据主动地位，争取合理的补偿。所以，律师建议你可以从如下几个方面着手。

一，不卑不亢，平等谈判

经历过拆迁的人都知道，在谈判开始时，拆迁方工作人员总是非常强势。律师认为这一方面是因为其处于公权力一方，另一方面是因为其故意摆出如此姿态威慑被征收人。所以，很多被征收人在一开始就陷入了征收方的圈套，心里畏惧，有的人甚至脑袋一片空白，一句话都说不出来。

针对这一点，律师认为被征收人一定要做好自己的心理建设，一定要明白双方是平等的，房子是自己的，自己有话语权，对于自己的合理诉求要勇敢的提出来。

二，知己知彼，百战不殆

这是拆迁协商谈判前的准备工作。一方面，大家要注意搜集信息，了解当前拆迁补偿的标准和水平，再结合自身情况确定自己的目标和底线。这主要是通过及时查阅相关公告、申请政府信息公开和适当了解周边类似房地产的市场价格等行动来实现。另一方面，我们不仅要知己还要知彼，这样才能在之后的谈判时做到心中有数，游刃有余。所以，还要多收集一些拆迁方的信息，例如到底是谁要拆我们的房子？他们有没有权限？又有着怎样的背景？做好了这些充分的准备，就容易在之后的谈判中做到不慌不忙、从容应对了。

三，少说多听，不要轻易亮底

征收方第一次来上门谈判，其实也是来摸你的底的，探探你的情况和心理预期。这时候千万不要天真，把自己内心的真实报价直接透露给对方。因为一旦对方知道了你的底线，主动权就在他手里了。正确的做法是：首先，不要轻易让对方摸清你的底。一方面不要在征收方提出补偿条件时明确表态接受或不接受，注意为日后的谈判留出余地；另一方面不要直接说出自己的心理价位，这样可能会没有了争取更高补偿的空间。其次，一定要善于倾听，而且尽量不露痕迹的启发对方多说，在他发表意见的过程中分析和判断对方的底线，捕捉有用信息，及时做好录音记录，从而调整自己的应对策略，掌握谈判的主动权。

四，跟有决定权的人谈判

与对方谈判有意义的前提是双方对谈判结果都有执行权，也就是要确定和你谈判的是能说了算的人。否则你可能费了大量的口舌和精力跟对方谈了半天，最后他来了句：这个我说了也不算、这个超出我决定的权限了，必须回去请示领导，此时你就会很崩溃。所以，在谈判之前，大家就要确认一下，跟自己谈判的人是不是有决定权和执行权，以免对方在关键时刻以没有权限为借口来推脱，浪费您宝贵的维权时间。实践中，一些被征收人会根据情况主动提出与项目动迁工作的负责人、领导来直接谈，这是富有智慧的做法。

五，合理报价，不漫天要价

给自己定一个心理预期价是谈判前必须要做的一件事情，也是大家比较犹豫和不容易确定的。如果要求过高，脱离了实际，可能会导致直接谈崩；要求过低，又担心吃亏。所以报价不宜过高，也不宜过低，可以稍微高于自己的心理预期，但是也不要高到让拆迁方觉得太离谱。给大家建议的参考标准是：首先，可以和周边房地产市场价格对比，因为对被征收房屋价值的补偿，一般不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，这是有充分的法律依据的；其次，要考虑自己之后的生活质量和居住条件，以不降低且略有提升为标准。无论如何，指望着“拆迁暴富”都是不值得提倡的心态，也往往无法实现。

六，找出征收方的违法点，以备灵活运用

征收方在拆迁整个过程中的违法点经常是很多的，如主体不符、征收决定作出不合法、评估程序违法等。这时你指出它的违法点，往往可以提高谈判的筹码。因为拆迁方会惧怕一旦在某起涉及项目的行政诉讼中败诉，整个拆迁项目的进度将会受到影响，他们就会遭受极大的损失。所以谈判时抓住对方的破绽和弱点，对最终获得一个满意的谈判结果也能起到重要作用。当然，这就需要被征收人对590号令及相关的规范性文件具有相当程度的基础和了解了。两眼一摸黑式的谈判，信息和知识储备都不对等，那么被征收人吃亏几乎是难以扭转的。

七，房子不能轻易搬，签订协议要谨慎

房子和拆迁补偿协议是和征收方谈判时的两个重要的砝码。房子是要求补偿的重要凭证和依据，一旦房子守不住被非法强拆，之后的维权和谈判将变得困难重重。而补偿协议一旦签了，就意味着你接受了对方提出的条件，对方已没有和你继续谈判的必要。由于协议具有法律效力，之后再想反悔也很难。所以大家一定要谨记，对待房子和补偿协议这两个对拆迁至关重要的问题，要慎之又慎，切不可听信拆迁方的口头承诺或诱骗，轻率的搬出房子、签署协议。

当事人一旦签字或是搬家，就丧失了争取合理补偿的筹码。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，先补偿后搬迁是原则，所以在没有拿到补偿前，当事人不用因为害怕而搬房。一定要坚守住这俩谈判的砝码，就有机会在之后的维权中为自己争取一个满意的补偿。

八，适时提起法律程序阻止违法拆迁进程

还要提醒大家注意的是，不要以为守住了房子、也没有同意签协议，就可以安心的等征收方来找自己协商谈判了。要防备对方看你一直不肯合作，为了争取时间，去启动司法强拆的程序或者直接实施违法逼迁强拆。应对策略就是及时通过行政诉讼来阻滞征收方逼迁的脚步。譬如及时依据590号令的规定来提起针对征收补偿决定的复议、诉讼，就可以有效的暂停司法强拆的推进步伐，将案件引入到法治轨道上去。在提起的时间点上，通常来说，可以稍微向后拖延一下，在6个月的起诉期限届满前提起，充分利用这段起诉期限来收集项目涉嫌违法及补偿安置显著偏低、不合理的证据，这是高明的做法。

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