拆迁律师告诉你什么样的拆迁补偿协议可以安心签字?

　　咨询：“律师，我们家一套老宅子180平左右，因为修路拆迁只给五万块钱拆迁补偿。我们一直不同意，房子还没拆呢，能打官司不?”

律师：“拆迁补偿协议签字了吗?”

咨询：“他们说现在签字，可以多给我们三万块钱的奖励，我们就签字了。但是，对拆迁补偿标准我们不满意!”

律师：“……………”

一家人面朝黄土背朝天地劳作一辈子，辛苦攒下的一套房就这么被一份稀里糊涂的协议葬送了，当初的承诺也成了空口无凭的“白条”，拿到手的拆迁补偿款可能连块地皮都换不回来。被迫成为失地农民，难以融入城市生活，工作没着落、生活无保障，一次不合理的拆迁很可能就会让他们流离失所、食不果腹……

这样的咨询拆迁律师每天都会遇到几个，说实在的，我们虽然对这些拆迁户抱以同情，但也必须要厉声指正他们普遍存在的“贪小便宜”心理。“贪小便宜吃大亏”并不是毫无道理，在征地拆迁中，征收方始终都在尽一切可能降低拆迁成本，那些看似莫大的“恩惠”其实只是为了让拆迁户吃大亏的“小便宜”。

　　究竟，什么样的拆迁补偿协议可以安心签字?

　　首先，拆迁补偿协议签订的主体必须具备相应资格。

据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条可知，房屋征收与补偿的主体是市、县级人民政府;据《土地管理法实施条例》第二十五条可知，征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。因此，与被拆迁户签订拆迁补偿协议主体应当是市、县人民政府、土地行政主管部门或负责房屋征收与补偿的部门。这里的房屋征收部门可以是市、县级人民政府专门设立的房屋征收部门，也可以是现有的部门(如房地产管理部门、建设主管部门)，但承担房屋征收与补偿工作的实施单位应当是不以盈利为目的的。

其次，拆迁补偿协议应以约定补偿为主，这里的补偿不仅包括补偿方式，也要明确具体补偿标准。

国有土地上房屋征收的补偿方式主要包括货币补偿和产权置换，也有两者结合的补偿方式。《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确了货币补偿原则，即对被征收房屋价值的补偿不能低于类似房屋的市场价格。这里所指“类似房屋”是指与被征收房屋的区位、用途、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或类似的房产。“市场价格”容易波动，为了避免滥用市场造成征收安置补偿不合理，上述条例明确规定了房屋市场价格认定的具体时间，即以房屋征收决定公告之日为参考标准。如果选择产权置换，则需要市、县级人民政府提供用于产权调换的房屋与被征收房屋进行调换，计算价格后，结清差价。

集体土地上房屋征收的补偿方式不仅包括上述货币补偿、产权置换，如果条件允许，应当为被征收人提供迁建安置。集体土地上房屋征收的货币补偿以重置成本价为原则，包括房屋的重建成本价和宅基地地价。房屋的重建成本价要结合房屋的类型、规格、材质和当地的经济发展水平，合理估算房子的重建成本价。宅基地地价不仅要依据宅基证上实际记载的面积，也要结合实际占地面积，合理估算区位补偿价。产权置换部分应参考《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，确保不能降低被拆迁户的原有生活水平。迁建安置则并不适用于所有的征收项目，唯有该地区确有条件提供迁建条件时，方能提出这一补偿方式供被征收人选择。

最后，拆迁补偿协议具有合同性质，必须明确补偿支付方式、期限及违约责任。

对于拆迁补偿安置问题，法律允许征收方和被征收人就关于被征收房屋价值的认定进行协商，并鼓励征收方对积极配合征收者予以适当奖励，即拆迁补偿协议以双方合意为主。因此，协议必须明确具体支付方式、支付期限，尤其在选择产权置换补偿时，如果没有明确交房时间、过渡期限，一旦征收方到期无法交付置换房屋，仅凭微薄的过渡费根本没有办法保障被征收人的权益。

对于拆迁补偿问题，透过征补条例和土地管理法实施条例可知，只要房屋的最低价格不低于法律规定的标准即可视为合理，反之则违背了征收补偿原则。征补条例中有独立的评估程序要求，所以签订拆迁补偿协议之前对于评估结果有疑议的，可以申请复核或重新鉴定;土地管理法实施条例虽无评估要求，但是如果签订拆迁补偿协议之前对补偿方式、补偿标准有争议，可以向县级以上地方人民政府申请协调，协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。