高院判例：空地、院落拆迁按市场价补偿！

在进行征收和拆迁工作时，房屋的空余土地和庭院是否应该算在被征收人的补偿里？如果补偿，是按什么标准？这两个问题一直是大家比较争议的。在许多地区，征收方通常只补偿房屋，不补偿庭院或空余的地面。律师经常会接受到这样的咨询：“律师，我们家里有一大块院子，征收方说没有赔偿。那我的补偿起码少一半啊，这是不公平的。我拒绝签字，征收方就说以打折的价格给我补，但是也是不够的，在法律上，空地和院落到底有没有补偿？”

对于这一问题，山东省高级人民法院最近给出了最明确的答复：在国有土地上的房屋征收补偿中，被征收人合法享有的院落和空地也应该被纳入征收补偿的范围内，要按照市场价格一并征收。

2018年3月28日上午，山东省高级人民法院召开了新闻发布会，对2017年山东省法院行政案件和山东法院财产权保护行政审判案件进行了司法审查报告。这个案例作为各地方法院裁决的参考。其中一个案例是这样的：

贾某某诉宁津县人民政府房屋征收补偿决定

（一）基本案情

上诉人（原审原告）：贾某某

被上诉人（原审被告）： 宁津县人民政府

2014年9月10日，为了实施宁津县职业学院教学楼和体育场地项目的建设，宁津县人民政府（以下简称县政府）作出房屋征收决定，将贾某某的房子纳入被征收的范围。由于未能在签约期内与贾某某达成补偿的协议，2015年3月2日，县政府作出宁政房征补[2015]03号国有土地上房屋征收补偿决定书。贾某某认为他的房屋是国有土地使用证的一部分，但是这个补偿协议中没有提出，于是贾某某对此提起了行政诉讼。

（二）裁判结果

山东省高级人民法院经审理认为，最高人民法院《关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》规定：国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿。虽然原审中县政府曾主张，上诉人的有证房屋和无证房屋均已经纳入评估范围，其价值包括空置土地使用权价值，但经审查发现，评估机构采用市场法评估上诉人有证房屋价值，未涉及该房屋的证载土地面积因素，因此不涉及上诉人国有土地使用权范围内空置土地的价值。涉案评估报告系根据委托单位的要求进行，是作为征收补偿决定的参考依据，征收单位应当全面考量，以作出合法、合理的征收补偿决定。因此，被诉房屋征收补偿决定在涉及上诉人土地价值的补偿方面明显不当，遂判决撤销被诉房屋征收补偿决定。

律师说法：

案件从保护被征收人的合法财产权来入手，明确了被征收房屋的院落和空地应当按照市场价格予以补偿。

值得注意的是，是根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”来定的市场价。

也就是说，被征收房屋的空地和院落补偿的标准应该按照征收决定下发时，周围的房屋空地、院落的价格来决定的。

另外，想提醒大家的是：在实践中，征收方的评估通常是按“房屋重置价”的方法进行估算，这可比市场价低得多。所以，在评估时，被征收人可要求用“市场评估法”去评估被征收房屋的院落和空地的价值。

另外，最高人民法院《关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》（2012）行他字第16号如下：

在征收国有土地上的房屋时，应该将被征收人合法享有的国有土地使用权的院落和空地，按照征收时房地产的市场价格予以补偿。

因此，律师想跟大家说的是，应根据市场价格补偿空地和院落。这也是有相关规则可以所以参考的，如果征收方没有给补偿或者想要折价补偿，这将损害被征收人的合法权益。在这种情况下，被征收人必须及时提起法律救济，要求根据市场价格对空地和庭院区域进行补偿，并采用“市场比较法”进行价值评估。当然这都需要专业的律师来给予指导。