【拆迁地下室补偿】拆迁时地下室面积该如何计算

国家的发展，城市的建设，生态意识的增强，一些老旧小区以及临近自然保护区的别墅群面临着被征收拆除。而这些建筑大部分修建有地下室，用于储藏杂物。而这些地下室有购买房屋时开发商赠送的，也有自己花钱购买的。在面临地上房屋拆除的同时，这些地下室是否也可以予以补偿呢？

在房屋征收的过程中，有一个前置程序，即房屋征收评估，目的是评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定。具体的评估、鉴定工作由房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会成员独立、客观、公正地开展，最后出具评估、鉴定意见。

在评估过程中，评估公司一般依据相关的行业规范，对房屋进行测量、评估。而对于地下室的评估，大部分人不清楚应该如何计算面积。

依据《房产测量规范（GB/T17986-2000）》第3•2•1条和3•2•3，地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算，即计算其全部建筑面积范围。而层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室，不计算建筑面积的范围。

由此来看，地下室面积是否计入房屋面积，以层高2.20米为界限，层高是指上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，也即是从下层楼板面到上一层房屋的楼板面之间的距离，通常情况下，房屋净高+楼板厚度=层高。如果地下室层高在2.20米以上的则计算全部面积，如果不够2.20米，则不计入建筑面积。

在拆迁评估过程中，广大的被拆迁人需要留意自家的地下室层高是多少，避免由于不了解相关行业技术准则导致自身权益受损。

另外，在拆迁评估过程中，房屋房主需要全程跟随、观察，防止出现以下情况：

1、只测量一处房屋净高，也就是房主自身通常可以在室内直接测量到的高度；

2、漏掉某一间房屋未测量；

3、测量楼板厚度时倾斜测量，导致楼板厚度数值出错。

如果存在上述情况，被征收房屋的房主可以寻求以下的救济：

1、要求重新测绘。《房产测绘管理办法》（建设部、国家测绘局令2000年第83号）第6条规定，申请产权初始登记的房屋；自然状况发生变化的房屋；房屋权利人或者其他利害关系人要求测绘的房屋，房屋权利申请人、房屋权利人或者其他利害关系人应当委托房产测绘单位进行房产测绘。

2、申请主管部门依法查处。《房产测绘管理办法》第21条规定，房产测绘单位在房产面积测算中不执行国家标准、规范和规定，或弄虚作假、欺骗房屋权利人，或房产面积测算失误，造成重大损失的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门给予警告并责令限期改正，并可处以１万元以上３万元以下的罚款；情节严重的，由发证机关予以降级或者取消其房产测绘资格。

3、必要时，如果对相关法律、行政法规、行业规范不了解的情况下，可以咨询、委托专业的律师予以处理。

不论地下室的面积是开发商赠送的还是自行付款购买的，都是属于个人所有的财产，在遇到征收拆迁时，均应该在法律规定的范围内予以补偿，而不是一刀切地认为均不予以补偿，导致部分房主的合法权益受损，从而增加矛盾冲突，对于建设和谐稳定的社会是十分不利的。