土地使用费计费办法

　　土地使用费是指外商投资企业通过不同的方式使用土地(出让、转让方式取得的土地使用权者除外)，国家向其收取得的有偿使用土地的费用，是企业为取得土地使用权而交纳的费用，它是调节使用土地资源的手段之一，是国家财政收入的组成部分。土地使用费与土地使用税不同，土地使用税是国家对使用土地的国内单位和个人征收的一种税。土地使用费计费办法如下：

如何把土地成本剥离出来，就是把土地出让金以土地使用费的形式，按年度缴纳。由国家专门部门制定土地价格评估机制和征缴办法，并负责征缴。这样，就可以把目前的土地转让制度，这种短期行为，转变为长期行为，更适应可持续发展的要求。消费者在购房的时候，购买的仅仅是土地上的建筑，土地的使用权不是一次性买断70年，而是像暖气费和有线电视费一样，每年缴纳。并且，土地使用费应该随土地利用状况视市场行情而浮动。

由于土地为全民所有，应该有一个社会保障面积作为计费基数，该基数以上多占用的面积为计费面积。住房不够该基数面积的，可以获得某种形式的住房补贴。该面积应该为住房折算占用土地面积，在一定条件下，也可以简化为住房面积。对单位面积的计费标准，由相关部门制定计算办法，比如可以与住房空置率，当年新建住房销售状况等指标挂钩，通过一定的公式计算而得。如果空置率过高，说明土地使用费偏低，可以提高土地使用费，即提高住房使用成本。如果新建住房销售低迷，说明住房使用成本偏高，可以降低土地使用费。原则上，家庭住房和商业网店房折合为占地面积以后，收费标准相同。

该办法的核心是计时计费，费用由占地面积乘以占地时间乘以单位面积计费标准计算得出。土地开发期间的费用由开发商承担，住房转让之后，收费对象随之转移。比如房屋空置，费用由房主承担，如果新建住房未售出，则费用由开发商承担。

　　优势

土地使用费按年度缴纳，可大大降低现行房价，减轻购房者的压力。特别有利于刚刚参加工作的年轻人，可以真正意义上实现住房的一步到位。降低频繁换房和重复装修造成的浪费。而且，把土地成本从房价中剥离后，可以基本消除地脚差异对房价的影响。住房的成本仅仅由建筑及相关(设计，配套等)成本和相关税费构成。使得全国各地的房价趋于统一，有利于房地产成本的透明，使得房地产开发的利润趋于理性，从而促进房地产产业的健康发展。而地脚的不同，会导致土地使用费的差异，进而导致住房使用成本的差异，通过市场优化配置不同地脚的住房。

按年度缴纳土地使用费，还可以大大提高住房使用成本。有效打击炒房行为，降低住房空置率。同时，土地使用费按年度缴纳，将时间直接纳入土地使用费的计量因素，即计时收费。可以理解为土地使用费的计量方法是土地面积乘以占有时间，只要占有土地，就必须缴纳土地使用费，因此可以有效抑制土地闲置和囤积土地，提高土地利用效率。

住房具有保障民生的性质，不能所有的住房都需要缴纳高额的土地使用费。因为土地归全民所有，因此每个公民应该有一定数量的土地使用权。这个数量可以通过全民平均住房，或者其他评估机制得出。在这个数量以内的面积不需要缴纳土地使用费，超出这个数量的部分才需要缴纳土地使用费。这样可以消除商品房，经济适用房，各种保障房，甚至小产权房的差别。可以把所有住房都纳入统一管理。

土地使用费年度缴纳制度，可以从根本上消除现行的土地出让制度的弊病，从根源上消除腐败，推进廉政建设。取消一次性土地出让金，还可以降低开发商前期投资，降低项目烂尾风险。同时，自取得土地之日起就开始计费，可以促使开发商缩短工期，提高效率。

　　土地分配

住房建设用地和商业网点建设用地，以及停车场，公共设施建设用地的关系，由城市建设规划部门协调。住房建设用地与基本农田，工业用地，桥梁、铁路、港口等大型基础设施建设用地的关系，有国家相关部门协调。以上所有用地比例，可以反映到土地使用费中。

目前的制度下，土地如何分配开发依然是政府规划部门的职责。开发商通过竞拍取得开发权，支付土地出让金。取消一次性土地出让金以后，开发商依然可以竞拍某地块的开发权。政府通过审核其资质，评估其开发方案，甚至可以收集公众意见，择优而选择开发商和开发方案。开发商取得开发资格以后，接受政府和公众监督，开展商业运作。

　　与物业税的对比

土地使用费与物业税是两个不同的范畴，不能互相代替，土地使用费是土地所有者向土地使用者收取的土地价格，而税收是凭借国家强制力收取的，解决的是受益再分配问题。一些专家提出物业税的初衷，是降低房价，提高住房使用成本，抑制炒房行为。但是制定实施方案的时候，会有很多难题无法回避，最终不得不加入许多人为因素。比如考虑住房的保障民生性质，第一套住房免征物业税。这样就为社会不公平埋下伏笔，如果按价值计算，一套别墅可以抵十套甚至几十套普通住房。如果按占地来计算，这个比例甚至更高。另外，税收的计量办法是对价格乘以一个系数或者比例，如果住房不进行交易，就很难评估其价值，因此难以计税。而土地使用费是按行政社区规划，取社会平均值计算，只需要折算房产的占地面积，即可计费，简单易行。

　与现行政策衔接

如果施行土地使用费年度收缴，如何与现行制度衔接。现在已经开发的项目或已经支付土地出让金的项目，土地出让金难以退还给开发商。已经建成，并入住几十年的住房，更难以评估土地出让金退还数量。因此，在一定时期内，只能两套制度并存：即已经取得70年土地使用权的住房，剩余期限之内不收缴土地使用费。待土地使用权到期之后，并入土地使用费年度收缴制度之中。这也使得类似青岛黄岛开发区已经出现的商品房土地证到期，尚无政策可依的问题迎刃而解。